Ceny mieszkań muszą spaść, bo klienci dotarli do granicy możliwości? Deweloperzy wciąż mają asa w rękawie

Na wysokie ceny mieszkań Polacy skarżyli się od lat, jednak w czasach tanich kredytów hipotecznych nie hamowały one popytu. Dziś jednak sytuacja jest zupełnie inna – w kredytach od miesięcy trwa zapaść, kupujących masowo ubywa, a mimo to nieruchomości nadal nie tanieją, choć liczyło na to wielu.

– Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że także październik nie przyniósł spodziewanych przez wielu radykalnych spadków średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jednak już drugi miesiąc z rządu w większości największych miasta mamy do czynienia ze stabilizacją średniej – wskazuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Między wrześniem a październikiem 2022 r. w Warszawie mieszkania potaniały nominalnie tylko o 1 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy, a w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu średnia cena utrzymała poziom z września. Niewielką podwyżkę – o 1–2 proc. – odnotowano w Łodzi i Wrocławiu. Zastanawiać może aż 10-procentowy skok średniej ceny m kw. w Katowicach, jednak jest on mylący – średnią zawyżyła wprowadzona do sprzedaży duża pula bardzo drogich mieszkań w ścisłym centrum.

Jak wskazuje ekspert GetHome.pl, coraz większa część potencjalnych klientów deweloperów dotarła już do granicy swoich możliwości finansowych. Wysoki poziom cen w połączeniu z niską zdolnością kredytową w bankach sprawia, że tysięcy Polaków po prostu nie stać dziś na mieszkania.

– Ceny mieszkań osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować – podkreśla Wielgo.

Czy w tej sytuacji znaczne spadki cen mieszkań są nieuniknione? To nie takie proste – wbrew pozorom sytuacja na rynku niekoniecznie sprzyja dziś znacznym obniżkom. Po pierwsze w październiku 2022 r. sytuacja na rynku kredytów nieco się poprawiła. Obserwowany od początku roku spadek liczby udzielanych kredytów zatrzymał się – od lipca poziom jest mniej więcej stały.

Po drugie zdolność kredytowa przeciętnego kredytobiorcy zaczęła się odbudowywać. Jak wyjaśnia Wielgo, jest to skutek zahamowania podwyżek stóp procentowych przy jednoczesnym wzroście wynagrodzeń w Polsce. Na razie to za mało, by popyt na mieszkania ożył, ale to zjawisko może zniechęcać deweloperów do obniżek.

Sprawdź: Budżet domowy. Jak go planować?

Po trzecie deweloperzy wciąż mają asa w rękawie – ograniczają podaż mieszkań, żeby liczba dostępnych lokali spadła i można było utrzymać dotychczasowe ceny. Oznacza to zarówno wprowadzanie na rynek mniejszej liczby mieszkań, jak i wstrzymywanie nowych inwestycji.

– W tej sytuacji deweloperzy wstrzymują budowy przede wszystkim tam, gdzie już nie mogą rosnących kosztów budowy przerzucić na klientów – zauważa ekspert GetHome.pl. – W październiku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie niespełna 2,5 tys. mieszkań, czyli o 6 proc. mniej niż we wrześniu. Wygaszenie aktywności firm deweloperskich widoczne jest szczególnie w Warszawie.

Wszystkie te zjawiska nie oznaczają oczywiście, że spadki cen mieszkań są wykluczone. Eksperci Narodowego Banku Polskiego spodziewają się lekkiej korekty cen na rynku pierwotnym w 2023 r..

Można też spojrzeć na rynek pierwotny z nieco innej strony i stwierdzić, że choć ceny mieszkań stoją w miejscu, to... w rzeczywistości już spadły. Deweloperzy coraz częściej oferują bowiem klientom promocje, co wskazuje, że dopasowują się do ich możliwości finansowych.

– W praktyce coraz więcej firm deweloperskich proponuje kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy, które oznaczają de facto obniżkę cen. Ponadto niektórzy deweloperzy sprzedają mieszkania w systemie 20–30 proc. ceny przy zawieraniu umowy deweloperskiej, a reszta przy odbiorze kluczy. W tym czasie kupujący nie ponosi kosztów obsługi kredytu i ma zagwarantowaną stałą cenę. W warunkach wysokiej inflacji to też jest forma obniżki – wylicza Wielgo. – Jeden z deweloperów zaproponował nawet wynajem gotowych mieszkań po wpłaceniu 10 proc. ceny na ich wykończenie. „Najemca” może je kupić, gdy tylko poprawi się jego zdolność kredytowa. Co ciekawe, płacony przez niego czynsz (oprócz opłat eksploatacyjnych) zostanie zaliczony na poczet ceny mieszkania.

Czytaj: To będą święta w cieniu inflacji. Mimo to z pewnych produktów nie zrezygnujemy